【中國童裝網(wǎng)】經(jīng)常被問及這樣的問題:這個鋪值多少錢?其實這個問題的答案不在任何專家或發(fā)展商那里,也許投資人應(yīng)當(dāng)自己去做一些小的研究,答案就在我們自己的手中。
商鋪屬于生財工具,一定要保證我們的承租人能夠在這個地方賺錢,這樣才能保證自己的回報長期穩(wěn)定可靠,因為沒有人愿意賠本租場地的,所以必須研究各種行業(yè)的成本模型。
我們在一個適于經(jīng)營服裝業(yè)的地段考察一個鋪位,首先應(yīng)當(dāng)去了解周邊服裝鋪的經(jīng)營狀況,比如衣物的檔次(平均單件價格)、每周的出貨量、顧客的種類等等。
一般而言,場地成本占其總成本的1/5至1/4。對于一個10平方米的服裝鋪而言,若平均單件價格為100元,每周出貨約30件,那么每日的營業(yè)額為 430元,考慮每年四個月的淡季營業(yè)額對折,所對應(yīng)的單位營業(yè)額為36元/平方米/天。按照1/5的場地成本、8年的物業(yè)投資回報期計算,凈售價應(yīng)當(dāng)為 21024元/平方米。這里還沒有考慮稅收、空租、傭金等因素。
當(dāng)然,剛才的算法是靜態(tài)的,適用于成熟地區(qū)。對于新興地區(qū)商鋪的估價就復(fù)雜多了,必須考慮市政交通、新建住宅等等預(yù)期帶來的人流量,存在較多的不確定因素。在這樣一個短小的篇幅,不能盡言詳細的方法,但是最簡單的辦法是考察同規(guī)模同檔次的成熟地區(qū),再考慮新地區(qū)的建設(shè)周期,畢竟消費模式不會有大的差距。評估商鋪的價格,也不能簡單地說是該地區(qū)住宅售價的多少倍,因為即便是同樣地區(qū)的商鋪,可能因為適用于不同的經(jīng)營種類,就導(dǎo)致價值的迥異。