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浙江桐鄉(xiāng):多座紡織服裝皮革市場(chǎng)成空城

[中國(guó)童裝網(wǎng)] 浙江桐鄉(xiāng)市,地處杭嘉湖平原腹地,自古是浙江省重要商埠之一。隨著房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的刺激,一時(shí)間專業(yè)市場(chǎng)、零售商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)如雨后春筍般出現(xiàn)。

  該市有知名的烏鎮(zhèn)旅游景區(qū),借助旅游概念及地理位置,不少開(kāi)發(fā)商招徠著外地的商鋪投資者,并宣稱投資商鋪“零風(fēng)險(xiǎn),年回報(bào)率不低于8%”。

  不過(guò),近日在現(xiàn)場(chǎng)看到的卻是另外一番景象:店鋪門(mén)緊鎖、殘破的裝潢、商鋪柜臺(tái)上已滿是灰塵……

  炒鋪客表示,不光收不到租金,還要支付房貸。

  冷清的市場(chǎng)

  曾經(jīng)名噪一時(shí),吸引了上海、江蘇、浙江投資者的桐鄉(xiāng)商鋪,如今卻變得異常冷清。

  5月4日,周六,桐鄉(xiāng)市客運(yùn)中心東側(cè)的桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城空蕩蕩,商鋪緊閉,市場(chǎng)內(nèi)已滿是塵埃。“周邊建起這么多市場(chǎng),有些市場(chǎng)定位相同,都是皮革、鞋業(yè),這個(gè)市場(chǎng)被擠倒了。”一名正在巡邏的保安人員話里似乎帶著些抱怨。

  在桐鄉(xiāng)市客運(yùn)中心四周,除了桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城,還分布著桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心、桐鄉(xiāng)國(guó)際蠶絲城等多家專業(yè)市場(chǎng),這些市場(chǎng)面積少則一萬(wàn)平方米,多則十萬(wàn)平方米。

  與桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城相鄰的是桐鄉(xiāng)市世貿(mào)中心,同樣主營(yíng)鞋類、箱包以及其皮革制品,而且規(guī)模更大,對(duì)外稱打造“世界皮革直營(yíng)航母”、“中國(guó)最大的皮革集散地”,這家市場(chǎng)生意同樣并不理想。在桐鄉(xiāng)市世貿(mào)中心現(xiàn)場(chǎng)看到,不少商鋪經(jīng)營(yíng)戶或在看報(bào)紙或在上網(wǎng),整個(gè)市場(chǎng)很少看到消費(fèi)者的身影。

  一位經(jīng)營(yíng)鞋業(yè)自稱本地人的老板稱,旺季時(shí)生意也不是特別好,現(xiàn)在是淡季生意就更差,市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)戶如果是不是自供自銷,通過(guò)進(jìn)貨轉(zhuǎn)手再賣(mài),難以收回各項(xiàng)成本。市場(chǎng)走的是旅游加購(gòu)物的方式,消費(fèi)者主要為外地的旅游人士,市場(chǎng)方設(shè)法通過(guò)旅行社等機(jī)構(gòu)將旅客帶到這里來(lái)消費(fèi),如果沒(méi)有旅客,基本上就沒(méi)生意。

  在現(xiàn)場(chǎng)了解到,不僅在桐鄉(xiāng)市客運(yùn)中心周邊的市場(chǎng),而在其他板塊,如香港城、浙北旅游購(gòu)物中心等,市場(chǎng)透露出來(lái)的景氣同樣冷清。

  生意冷清為何很多商戶還愿意堅(jiān)守?記者與其中一經(jīng)營(yíng)商戶攀談了解到,主要緣于這里的商鋪都是零租金。

  該經(jīng)營(yíng)戶表示,市場(chǎng)方數(shù)次提出要交租金,但很多經(jīng)營(yíng)戶表示由于生意很清淡,一年的營(yíng)業(yè)額還不夠店鋪?zhàn)饨,一旦有租金,就立即搬走,市?chǎng)方面提了好幾次最后都無(wú)果告終。

  泡湯的租金

  “包租15年,稅后年回報(bào)7%”,在這些冷清的市場(chǎng)背后,演繹的則是另外一種商業(yè)邏輯。

  根據(jù)互聯(lián)網(wǎng)上公開(kāi)的有關(guān)桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城的信息顯示,該市場(chǎng)采取的是返租模式,“包租15年,稅后年回報(bào)7%”。

  桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心也承諾給購(gòu)買(mǎi)商鋪的投資者前三年8%租金回報(bào),第四年到第六年10%租金回報(bào),前三年的租金收益,已經(jīng)通過(guò)返租的形式,從商鋪總價(jià)中扣除,該市場(chǎng)的總建筑面積達(dá)到了60萬(wàn)平方米。

  自稱為中國(guó)第一蠶絲城的桐鄉(xiāng)國(guó)際蠶絲城,同樣用返租的方式吸引商鋪投資者。根據(jù)介紹,委托經(jīng)營(yíng)十年。包租5年,每年是原價(jià)的8%回報(bào)。

  桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城、桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心、桐鄉(xiāng)國(guó)際蠶絲城等市場(chǎng),通過(guò)高返租的方式對(duì)外出售,開(kāi)發(fā)商也將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了這些商鋪投資者。

  前不久陸續(xù)接到來(lái)自上海、杭州、臺(tái)州、江蘇等地投資者的反映,稱他們于2008年至2011年期間,購(gòu)買(mǎi)了由浙江厚源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的桐鄉(xiāng)香港城商鋪,隨后,另外一家名為浙江厚源商業(yè)發(fā)展有限公司與其簽訂了商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議。

  商鋪投資者出示的一份《桐鄉(xiāng)香港城商鋪委托經(jīng)營(yíng)管理協(xié)議》內(nèi)容明確,管理時(shí)間段期間,甲方按時(shí)間段將租金支付給乙方,租金為每6個(gè)月支付一次,甲方應(yīng)于每個(gè)半年租金支付時(shí)間段前十天向乙方支付租金。

  上述委托協(xié)議還顯示,商鋪每年的租金實(shí)現(xiàn)逐年增長(zhǎng),如2011年為10804元,2012年為12154元,到了2016年,租金上漲至13504元。

  如今,香港城大部分商鋪已“人去鋪空”,涉及到的商鋪約一千多家。“租期還沒(méi)有結(jié)束,租金現(xiàn)在已經(jīng)拖欠了一年多了,找他們,他們就說(shuō)沒(méi)有錢(qián)。”而桐鄉(xiāng)市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示,政府也出面協(xié)調(diào),但開(kāi)發(fā)商今日說(shuō)在長(zhǎng)沙,第二次說(shuō)在蘇州,難以聯(lián)系上開(kāi)發(fā)商。

  有業(yè)主表示,售后返租是當(dāng)時(shí)香港城開(kāi)發(fā)商打出的重點(diǎn)銷售策略,在此策略的刺激下,香港城項(xiàng)目的銷售一路火爆。盡管當(dāng)?shù)氐淖≌瑑r(jià)格在3000元~4000元,在這些誘人的宣傳攻勢(shì)下,這些商鋪的單價(jià)達(dá)到2.2萬(wàn)元左右,“相差五六倍”,“一些業(yè)主租金收不回,還要承擔(dān)每個(gè)月的銀行房貸”。

  有律師認(rèn)為,國(guó)家相關(guān)法律明確規(guī)定,開(kāi)發(fā)單位不能承諾固定的租金回報(bào),現(xiàn)在出現(xiàn)的普遍模式就是開(kāi)發(fā)商再注冊(cè)一個(gè)獨(dú)立的經(jīng)營(yíng)管理公司,由這家公司與商鋪投資者簽訂返租協(xié)議,如果經(jīng)營(yíng)不好,責(zé)任也只限于這家經(jīng)營(yíng)管理公司,同時(shí)開(kāi)發(fā)單位也將市場(chǎng)的招商風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到這些商鋪投資者身上。

  浙江省一知名的商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃公司負(fù)責(zé)人則透露稱,伴隨房地產(chǎn)業(yè)近年來(lái)高速發(fā)展,分布于上海、杭州及其周邊近郊的專業(yè)市場(chǎng)型商鋪層出不窮。桐鄉(xiāng)聚集著相當(dāng)龐大的一批專業(yè)市場(chǎng),以及通過(guò)各種名頭打造的出來(lái)的“城”,規(guī)模少則10來(lái)萬(wàn)平方米,多則50萬(wàn)平方米,但這么大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力卻沒(méi)有相匹配的人流量來(lái)支撐,勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生“空城”。

  膨脹的風(fēng)險(xiǎn)

  雖然桐鄉(xiāng)中國(guó)鞋業(yè)皮革城、桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心、桐鄉(xiāng)國(guó)際蠶絲城等多家專業(yè)市場(chǎng)生意冷清,部分市場(chǎng)出現(xiàn)了空城,但新的市場(chǎng)仍在不遺余力在建造。

  在桐鄉(xiāng)國(guó)際蠶絲城二期部分已現(xiàn)市場(chǎng)雛形,盡管已于去年停建,但仍讓不少該市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶不解,定位相同,都是經(jīng)營(yíng)蠶絲產(chǎn)品,一期生意不行,為何要還建造二期?桐鄉(xiāng)國(guó)際蠶絲城二期建設(shè)項(xiàng)目審批公示牌顯示,項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)用地,面積為32848.23平方米,項(xiàng)目通過(guò)規(guī)劃審批公示期為2013年3月份至竣工。

  關(guān)于桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心,在一期的銷售展示中心對(duì)面,二期的市場(chǎng)及酒店正在熱火朝天的進(jìn)行當(dāng)中,根據(jù)來(lái)自其售展中心的宣稱資料稱,二期將投資30億元,整個(gè)體量將達(dá)到41萬(wàn)平方米。同樣采取的返租模式,“前三年18%,一次性抵扣房款,4至12年保底回報(bào),同時(shí)還享有政策的穩(wěn)保障,項(xiàng)目采取統(tǒng)一運(yùn)營(yíng),統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理的經(jīng)營(yíng)政策,政府每年補(bǔ)貼幾千萬(wàn)的推廣費(fèi)”。

  一期已出現(xiàn)“空城”,二期卻還要建,對(duì)于這其中的蹊蹺,桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)匾黄髽I(yè)人士則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,這些市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的并不是市場(chǎng),實(shí)際上賣(mài)的是商鋪,搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在桐鄉(xiāng)當(dāng)?shù)匾恍┮呀?jīng)成熟的市場(chǎng),如濮院羊毛衫市場(chǎng)、崇福皮草市場(chǎng),是先有市,再有場(chǎng),而在這些不斷涌現(xiàn)的市場(chǎng)先是造了一大堆場(chǎng)所,然后通過(guò)冠以高投資回報(bào)將商鋪賣(mài)給投資者,同時(shí)通過(guò)鋪天的廣告、噱頭將商鋪價(jià)格炒高后,而開(kāi)發(fā)商則“撤離”了。

  實(shí)際上,就在桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心二期建設(shè)與推廣的同時(shí),目前正在對(duì)外融資,一款名為“浙江春天集團(tuán)流動(dòng)資金貸款集合資金信托計(jì)劃的信托產(chǎn)品顯示,世貿(mào)中心二期的控股方浙江春天集團(tuán)以出讓土地抵押,子公司提供擔(dān)保等增信措施募集共3.5億元(一期2億元,二期1.5億元),桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心置業(yè)、桐鄉(xiāng)世貿(mào)中心以及實(shí)際控制人盧小豐及其配偶對(duì)本信托計(jì)劃到期足額兌付提供連帶責(zé)任擔(dān)保,用于補(bǔ)充其流動(dòng)資金。

  耐人尋味的是,在世貿(mào)中心二期誘人宣傳的同時(shí),在其項(xiàng)目的入口處,由桐鄉(xiāng)市發(fā)改委(服務(wù)業(yè)發(fā)展局)、國(guó)土資源局、住建局、工商局等部門(mén)4月22日聯(lián)合發(fā)布了一份《關(guān)于桐鄉(xiāng)市世貿(mào)中心二期項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)不可分割區(qū)域的公告》,該公告提示“投資有風(fēng)險(xiǎn),決策須謹(jǐn)慎”。

 

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