[中國(guó)童裝網(wǎng)]2年前,在某大型房地產(chǎn)論壇上,潘軍告訴網(wǎng)易房產(chǎn)“他要學(xué)習(xí)‘蘋果’”;前年,他談?wù)撝?ldquo;輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型;去年,他開始推薦網(wǎng)易房產(chǎn)掃一下“彩生活”的二維碼,會(huì)有蘋果送上門。從“蘋果”到蘋果,潘軍總結(jié)說(shuō),他這么幾年一直在做一件事。但作為上市房企花樣年集團(tuán)的總裁,他在做的這“一件事”卻不是賣房子。
“我在研究如何實(shí)現(xiàn)房子像‘存話費(fèi)送手機(jī)’一樣,不要錢,免費(fèi)送。”潘軍說(shuō),新時(shí)代他的玩法就是做“輕”資產(chǎn),做一個(gè)包含房地產(chǎn)的“社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)”。
搭網(wǎng)的“彩生活”
當(dāng)記者介紹著某房企的一款社區(qū)APP時(shí),對(duì)面的南航碧花園業(yè)主阿松顯然有些不屑。
“繳物業(yè)費(fèi)、車費(fèi)、報(bào)修,訂餐,曬貼…這些真只算初級(jí)功能了。”阿松打開他所在小區(qū)的社區(qū)APP,打的、租房、洗衣服、買彩票、訂機(jī)票車票酒店、學(xué)駕校、金融理財(cái)…
這款叫“彩之云”的APP讓人感覺(jué),恨不得裝下用戶的全部生活。
不過(guò)阿松直言,目前除了繳費(fèi)、報(bào)修等基礎(chǔ)的物業(yè)需求,其他功能其實(shí)很少使用,打的、訂票等更多時(shí)候會(huì)用已習(xí)慣的幾款專門的APP。
從國(guó)內(nèi)主流的幾家三方市場(chǎng)上,記者統(tǒng)計(jì)看到,“彩之云APP”在百度移動(dòng)應(yīng)用下載500多次;騰訊應(yīng)用寶平臺(tái)下載1000次;豌豆莢6757人安裝;安卓市場(chǎng)熱度小于1千。
這款去年6月1日正式上線的社區(qū)APP顯然還得跟業(yè)主磨合。
“用戶接受程度不同,以及不同小區(qū)商鋪評(píng)定程序的差異,都會(huì)使成本的回收具有不確定性。”某電商平臺(tái)創(chuàng)始人甘小明就指出,開發(fā)和運(yùn)營(yíng)APP這一整合資源的過(guò)程,前期投入不小,成本回收漫長(zhǎng)。
開發(fā)了社區(qū)生活黃頁(yè)應(yīng)用(小區(qū)通)的小眾信息科技CEO何海瑛也告訴網(wǎng)易房產(chǎn),目前市場(chǎng)上社區(qū)類APP非常多,而且處在跑馬圈地的野蠻生長(zhǎng)時(shí)期,還沒(méi)有能單靠它盈利的。
不過(guò),就“彩之云”而言,與其說(shuō)是一款A(yù)PP,不如說(shuō)是一個(gè)系列。
彩生活物業(yè)集團(tuán)(下簡(jiǎn)稱“彩生活”)副總裁董東告訴記者,在“彩之云”業(yè)主APP上線之后,物管APP、商戶APP也相繼上線,物管能在線上察看投訴、處理報(bào)修、管理小區(qū),商戶能發(fā)布推廣信息、察看經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)等。
實(shí)際上,APP也僅是“彩之云”的一個(gè)載體。業(yè)主通過(guò)手機(jī)、Pad、PC、服務(wù)終端、POS機(jī),能接觸的除了APP,還有網(wǎng)站和微信。如果業(yè)主在這些平臺(tái)看中商品和服務(wù),則可通過(guò)“彩付卡”支付購(gòu)買,然后到線下直接消費(fèi)。而這些東西統(tǒng)統(tǒng)被稱為“彩之云”。
“彩生活”在搭網(wǎng),“彩之云”只是其中一面。
“我的這個(gè)買賣太大了,比房地產(chǎn)大多了。”潘軍告訴網(wǎng)易房產(chǎn),他現(xiàn)在搭建的是一個(gè)圍繞社區(qū)服務(wù),發(fā)散出“金融服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)管理、酒店管理、文化旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老”八項(xiàng)業(yè)務(wù)八個(gè)平臺(tái)的網(wǎng)絡(luò),而每個(gè)平臺(tái)又都能形成強(qiáng)大的募資能力。
圍繞“社區(qū)服務(wù)”展開,也使得八項(xiàng)業(yè)務(wù)變得和以往有所不同。以養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為例,潘軍稱,花樣年的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目將全部用于租賃,與臺(tái)灣和美國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作運(yùn)營(yíng)。盈利方式基本是靠運(yùn)營(yíng)社區(qū)。
輕社區(qū)的“賺錢術(shù)”
運(yùn)營(yíng)社區(qū)到底如何盈利?談到這個(gè)問(wèn)題,潘軍略顯興奮。
“以‘彩之云’商品服務(wù)里的水果團(tuán)購(gòu)為例,我們每個(gè)月做一款用遠(yuǎn)低于市場(chǎng)的價(jià)格的水果推送給業(yè)主,這些水果都是從產(chǎn)地直銷,我們?nèi)砍邪,?lián)合國(guó)內(nèi)頂級(jí)電商給我們的業(yè)主做團(tuán)購(gòu)。推一個(gè)產(chǎn)品,就是上百萬(wàn)的利潤(rùn)。”
潘軍指出,盈利就基于此。并且全國(guó)45個(gè)城市已有“彩生活”的團(tuán)隊(duì),完全可以滿足配送。剔除中介環(huán)節(jié),便意味著節(jié)省了流通環(huán)節(jié)50%以上的成本。
未來(lái)盈利怎么算?潘軍給網(wǎng)易房產(chǎn)列了一串?dāng)?shù)據(jù):花樣年的目標(biāo)是2020年讓“彩生活”遍布100個(gè)千萬(wàn)級(jí)人口的城市,若每個(gè)城市服務(wù)人口約40萬(wàn)(1000萬(wàn)/80㎡=12萬(wàn)戶,12萬(wàn)* 3.1中國(guó)人均家庭人口=40萬(wàn)),服務(wù)就達(dá)到4000萬(wàn)人。如果人均年消費(fèi)2萬(wàn),每年就有8000億從“彩生活”門口流過(guò),公司只需收取1%的代理費(fèi)就有80億的利潤(rùn),而且是已剔除員工工資的純利。
除了通過(guò)社區(qū)的消費(fèi)創(chuàng)造盈利,潘軍指出,提升效率依然是第一位因素。例如,所有的水電、保安全部專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化,減少人員提高效率;綠化、清潔、水電等都采用外包節(jié)省成本。
不過(guò),所有賺錢的因素里,潘軍依然最看重他的“輕資產(chǎn)”。
“所謂‘輕資產(chǎn)’就是少投錢、多辦事。”潘軍毫不掩飾自豪,告訴網(wǎng)易房產(chǎn):“彩生活”去年利潤(rùn)差不多一個(gè)億,但從2002年至今一共投50萬(wàn)。第一年略賠,第二年保平,第三年已經(jīng)回本,歷史上分紅2700萬(wàn),形成了9000萬(wàn)的現(xiàn)金資產(chǎn)。
據(jù)介紹,目前花樣年的八個(gè)業(yè)務(wù)中,除房地產(chǎn)和金融兩個(gè)板塊是重資產(chǎn),其他都是輕資產(chǎn),不需要再投錢。
不過(guò),潘軍直言:“現(xiàn)在還是在用房地產(chǎn)來(lái)養(yǎng)我的輕資產(chǎn)。”
但花樣年在傳統(tǒng)房地產(chǎn)的表現(xiàn)并不盡如人意。去年以101億的業(yè)績(jī)擦邊完成年度銷售目標(biāo),上半年多個(gè)主力城市推盤量和去化率不足。今年1月則受到節(jié)日影響銷售1.69億元,同比大幅下滑80%。
“花樣年確實(shí)是比較早用互聯(lián)網(wǎng)思維來(lái)重組和發(fā)展業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)公司。像互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)常提到的海量、免費(fèi)、大數(shù)據(jù)這些詞,花樣年已經(jīng)引入了社區(qū)管理。‘零管理費(fèi)’通過(guò)整合業(yè)主的大量消費(fèi)來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn),這種模式聽(tīng)起來(lái)也很誘人。”有接近花樣年的分析人士指出。
但他告訴網(wǎng)易房產(chǎn),整體來(lái)說(shuō),花樣年的輕資產(chǎn)和彩生活的盈利模式都還在探索階段。雖然去年“彩生活”收入1.85億,毛利率超過(guò)40%,但它在花樣年的占比還不到一成。投入過(guò)大如果銷售跟不上,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)就不合理,會(huì)影響公司現(xiàn)金流。
不過(guò),一切質(zhì)疑在潘軍這里,被他一笑帶過(guò):“我2006年就提出了‘零物業(yè)管理費(fèi)’這種模式,當(dāng)時(shí)更不討好。”
“在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代,房地產(chǎn)也必須去適應(yīng)。”潘軍說(shuō),他相信靠房地產(chǎn)掙錢的時(shí)代一定會(huì)過(guò)去,彩生活物業(yè)將和金融一起,成為未來(lái)花樣年的利潤(rùn)重要來(lái)源。
后記:
潘軍的確是少有的裝備著“互聯(lián)網(wǎng)思維”的房地產(chǎn)商。在他看來(lái),傳統(tǒng)的住宅“沒(méi)意思”,商業(yè)地產(chǎn)“非常難”,不過(guò)吸引他的“大社區(qū)服務(wù)產(chǎn)業(yè)”這條路,也并非坦途。
與“彩生活”近3年復(fù)合增長(zhǎng)超20%的凈利潤(rùn)和超40%的毛利潤(rùn)同行的,則是至始至終的質(zhì)疑與觀察。
不過(guò),在房地產(chǎn)的Web2.0時(shí)代,至少潘軍和花樣年依舊十分執(zhí)著得開辟著他的“輕盈而人性化”的“大社區(qū)”。